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Registrazione contratti di locazione

Tutto ciò che c’è da sapere per registrare i contratti di locazione

Postato da : Redazione | dicembre 15, 2017

In materia di contratti di immobili, si deve tener presente che a prescindere dalla somma dell’affitto previsto nel contratto di locazione, tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili (compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati dai soggetti passivi Iva) vanno, con obbligo di legge, registrati dall’affittuario o dal proprietario. L’obbligatorietà di tale procedura non è prevista nei casi di contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno.

La registrazione deve essere perfezionata entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza.

Il contratto di locazione può essere registrato:

- utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle entrate, modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri contribuenti, purché abilitati ai servizi telematici;

- richiedendo la registrazione in ufficio; in questo caso è necessario recarsi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate e compilare il modello RLI;

- incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato.

I nuovi contratti di locazione prevedono una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, sull’attestazione della prestazione energetica dell'edificio (APE). La copia dell'APE deve essere, inoltre, allegata al contratto, fatta eccezione per i casi di locazione di singole unità immobiliari (DL 145/2013).

Per i contratti di locazione, sublocazione e affitto registrati, è possibile effettuare ulteriori adempimenti successivi quali:

- versamenti per l’annualità successiva;

- proroga;

- cessione;

- risoluzione.

Per la registrazione del contratto sono necessarie:

a) almeno due copie, firmate in originale, del contratto di locazione;

b) il modello RLI succitato, debitamente compilato;

c) i contrassegni telematici (ex marca da bollo), salvo il caso dell'opzione per il regime di cedolare secca) con data non successiva a quella di stipula. Il bollo, come prescritto dal d.p.r. n. 642/1972, è pari ad € 16,00 ogni quattro facciate, o comunque ogni 100 righe;

d) la ricevuta di pagamento dell'imposta di registro (anche qui fa eccezione il caso di opzione per il regime della cedolare secca).

L'imposta di registro (per gli immobili ad uso abitativo e commerciale) è pari al 2% del canone annuo e può essere pagata annualmente oppure all'inizio del contratto in un'unica soluzione.

L’Agenzia delle entrate procederà secondo due diverse modalità:

a) se la registrazione è contestuale restituisce copia timbrata e firmata del contratto;

b) se è successiva, fornisce ricevuta del deposito, comunicando quando il contratto registrato sarà disponibile per il ritiro, che conferisce al contratto data certa.

Per quanto riguarda gli effetti che scaturiscono dalla mancata registrazione di un contratto di locazione, giova rammentare che il primo comma dell'art. 13 della legge n. 431/1998 sancisce la nullità di ogni accordo finalizzato a stabilire un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.

Oltre a tale norma, la nullità del contratto di locazione non registrato risulta essere ribadita anche dall'art. 1, comma 346 della legge n. 311/2004, che espressamente statuisce che "I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati".

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